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楼市降价的阻力点?  

2012-04-01 17:46:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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[世华财讯]持续的楼市调控压力下,楼市一直萎靡不振,近期各地银行对于首套房贷利率纷纷提高的举措,仿佛像打破房价高位僵局的“最后一根稻草”,近日各地陆续爆出开发商大幅降价售楼的消息,降价风潮一时间蔓延整个市场。而随之而来的,是各地老业主大闹售楼处,纷纷要求退房的报道。这些现象在楼市低迷,房价下行阶段肯定会出现,但要说“退房潮”未免有些夸大其词,这“潮”很难流行起来。

以上海为例,有报道称,据世联地产统计,从7月底开始上海已有多个楼盘降价幅度为10%或者更高。无论降价楼盘的数量还是幅度,上海都居于全国20多个城市的首位。这一风潮还在继续扩大,包括中海、华润在内的多家知名开发商均被媒体曝出近期大幅调整价格,涉及至少十个楼盘。

随着“真降”来临,退房现象也陆续出现。媒体报道,最初出现在杭州,透明售房网显示仅10月8日至18日的10天,杭州就有20起退房。自9月初,杭州出现首例楼盘降价前期业主要求退房以来,各种各样因楼盘降价而引起的退房活动就一再上演。此后,南京也出现了退房。南京市房管部门日前公布的10月份期房退房榜单显示,10月份南京新增期房退房53套,创今年下半年以来单月期房退房数量新高。

报道显示,杭州首批降价的世茂首府,实际降幅在3,500~5,000元/平方米,折扣在7~8折之间;太仓的荣御蓝湾的降价幅度也超过20%;上海长泰西郊别墅6.9折降价促销;一家知名地产商旗下楼盘由原来2.6万元/平方米,降至1.5万元/平方米……南京、嘉兴等地部分楼盘也开始大幅降价。

上述地区楼盘大幅度降价,引发了大规模的业主维权。荣御蓝湾在“十一”长假结束后,就有大规模前期业主到开发商集团总部“维权”,要求退房。近期的龙湖地产旗下的龙湖郦城,又传出老业主聚集售楼处要求维权的消息。

不得不说,在房地产市场低谷期,这类的“退房”现象会时有发生。08年楼市低迷时期,万科业主退房维权就闹得轰轰烈烈, 杭州万科售楼处被砸,上海万科总部被业主围堵……今年8月,华业地产的为了安抚老业主,推出“诺亚方舟计划”,作为保护老业主在降价中“受损的利益”……

然而,实际情况中,大部分的退房要求将很难最终成为事实。这并不利于市场契约精神的建立和维护。买卖商品房是完全市场化的,期间的交易风险肯定是存在的,只是在这些年的房价飙升中,房子只能涨不能跌似乎成了业主们的认为理所应当的事情。房价上涨时,购房者享受了利润,那么同时也应承担价格下降的风险,单就降价而引发的所谓“维权”行为,扰乱了市场秩序,有悖契约精神。购房者与开发商签订了购房合同,即说明对其购买的标的物(房屋)的房价、户型等等都是是认可了的,开发商并没有逼着消费者在购房合同上签字。既然认同了当时的房价,开发商也并没有对房价下降作出什么承诺,那么在开发商后来的调价中,这部分业主维的哪门子权呢?这就好比买一些品牌的衣服,在过季打折或者商场促销时候,消费者如果之前购买的东西,现在出现了折扣,消费者是不是也要举牌子状告商家要求维权?在房价上涨过程中,购房者难道要平分利润给开发商么?既然没这个道理,那么在下调的时候也很难要求开发商退差价。况且整个行业来看,受调控政策的影响,未来市场上降价的楼盘将会进一步增多,仅是因为当初所购房屋价格现在降价了就退房维权,这样说来,开发商销售楼盘,只能涨价,不能降价?涨跌本是市场自身的正常调节机制,现在却被人为地做了改动,市场岂不越来越混乱?

诚然,契约精神的前提是信息的对称性以及公平性。在中国房地产市场的不断完善发展的进程中,肯定有一部分开发商扮演了不光彩的角色。相当一部分开发商捂盘惜售往往与制造价格预期联系在一起,在住宅市场供需结构性失衡的前提下,开发商采取种种手段隐瞒可推盘数量,推动需求急剧扩张,进而出现房价被哄抬、市场价格机制被扭曲的情形。如果购房者确实是被误导了,在重大误解的前提下签署了购房合同,开发商理所应当承担相应的违约责任。这一点,可以由双方协商解决,或者通过法律程序来维权。投资房产本身就有风险,尤其是严厉的楼市调控政策下,价格变动更属于市场的正常反应,购房者对此应有足够的风险认识。

业内人士预计,就目前形势而言,降价楼盘还会扩容。11月份新一轮降价潮来临时,上海的降价楼盘数量有可能占在售总量的九成,其中超过九折以上的大幅度降价,不再会是个别现象。在成交量持续下滑的压力下,开发商以价换量的趋势将更加明显,不少项目通过价格的松动换取更大成交量。退房现象预计会时时上演,但是成为“潮流”这很很说,毕竟,退房现象不应成为楼市降价的阻力点所在。

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